상가주택 매매 —
한 건물에 두 개의 계산이 있습니다

상가주택은 면적 비율이 모든 것을 정합니다

주택 부분과 상가 부분의 면적 비율에 따라 이 건물이 세법상 무엇으로 취급되는지가 달라집니다. 주택으로 보느냐 상가로 보느냐에 따라 양도 단계의 부담이 크게 벌어집니다. 같은 값에 사고 같은 값에 팔아도 손에 남는 돈이 다릅니다.

그래서 상가주택 매매는 건축물대장의 용도별 면적부터 확인합니다. 현황과 대장이 다른 경우가 흔한데, 이때 기준이 되는 것은 실제 사용 현황입니다. 위온어스는 계약 전에 이 부분을 파트너 세무 전문가와 함께 짚어 드립니다.

한 건물, 두 개의 임대차

• 01

  상가 부분

  상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 갱신요구권과 권리금 회수 기회가 임대인의 선택지를 제한합니다.

• 02

  주택 부분

  주택임대차보호법이 적용됩니다. 계약갱신요구권과 전월세상한제가 따라붙습니다.

• 03

  보증금 승계

  두 종류의 보증금을 모두 떠안게 됩니다. 매매가에서 차감할지 별도로 정산할지 계약서에 명확히 적어야 합니다.

• 04

  대출

  주택 비중이 크면 주택 관련 규제를 받습니다. 상가 비중이 크면 사업자 대출로 접근할 수 있습니다. 자금 계획이 달라집니다.

상가주택의 단점도 함께 보십시오

한 건물 안에 성격이 다른 임대차가 섞여 있어 관리가 두 배입니다. 상가는 상가건물임대차보호법을, 주택은 주택임대차보호법을 따르므로 갱신과 보증금을 다루는 규칙 자체가 다릅니다.

면적 비율이 바뀌면 세금 계산이 통째로 달라집니다. 주택 부분이 큰지 작은지에 따라 양도할 때 적용되는 기준이 갈리므로, 증축이나 용도 변경을 하시면 그 전에 세금부터 확인하셔야 합니다.

매수자의 범위도 좁습니다. 상가만 찾는 분과 주택만 찾는 분 모두에게 애매해서, 팔 때 시간이 더 걸리는 경우가 많습니다. 그럼에도 찾는 이유는 아래에 정리했습니다.

그럼에도 상가주택을 찾는 이유

한 건물에서 임대 수익과 주거를 동시에 해결할 수 있기 때문입니다. 위층에 직접 거주하면서 아래층 임대료로 이자를 감당하는 구조를 많이들 그리십니다. 실제로 서울 상가주택 매매 문의의 상당수가 이 목적입니다.

가장 많이 찾으시는 형태는 1층이 상가, 2층이 주택인 2층 상가주택입니다. 규모가 작아 관리가 단순하고 자금 부담도 덜합니다. 다만 층수가 적을수록 1층 임차인이 누구냐가 수익의 거의 전부를 정합니다.

다만 직접 거주가 전제라면 출퇴근과 생활권까지 함께 봐야 합니다. 수익만 보고 고른 자리가 살기에는 불편한 경우가 적지 않습니다. 두 조건을 함께 놓고 지역을 좁히는 것이 상담의 시작입니다.

2층 상가주택, 매입 전에 확인할 것

주택 부분에 임차인이 있다면 명도 일정이 입주 시점을 정합니다. 상가 부분에 권리금이 형성돼 있다면 임차인이 쉽게 나가지 않습니다. 이 둘을 확인하지 않고 계약하면 계획한 날짜에 들어가지 못합니다.

무단 증축이나 용도 변경이 정리되지 않은 상가주택도 흔합니다. 대출이 막히거나 이행강제금이 따라오므로 대장과 현황을 대조해야 합니다.