상가건물 매매 —
임차 구성이 곧 가격입니다

상가건물은 임대차 관계를 함께 삽니다

매매 계약을 하면 기존 임대차 계약이 승계됩니다. 보증금과 월세, 계약 만료일, 갱신요구권, 권리금 관계가 그대로 따라옵니다. 이 조건들이 정리되지 않은 채 값만 협의하면 잔금 이후에 문제가 드러납니다.

위온어스는 계약 전에 임대차 현황을 표로 정리해 드립니다. 어떤 호실이 언제 비는지, 지금 임대료가 시세에 맞는지부터 확인하십시오.

상가주택은 계산이 하나 더 붙습니다

아래층은 상가, 위층은 주택인 건물은 세금도 임대차 법도 두 갈래로 적용됩니다. 면적 비율에 따라 기준이 달라지고 그 차이가 실제 부담에서 크게 벌어집니다.

이 구조는 따로 정리해 두었습니다. 상가주택 매매 안내에서 무엇을 먼저 확인해야 하는지 보실 수 있습니다.

서울 상가건물 매매, 상가 매물은 어디서 찾습니까

공개된 상가매물 사이트만 보시면 이미 여러 곳을 거친 물건을 보게 됩니다. 통으로 된 상가건물은 시장에 나오기 전에 정리되는 경우가 많아, 상가 전문 부동산과 중개 네트워크를 함께 쓰는 편이 선택지가 넓습니다.

위온어스는 상가 부동산 네트워크 200여 곳과 30,000건이 넘는 건물 데이터를 함께 봅니다. 조건을 알려 주시면 부동산 상가 매물 가운데 공개된 것과 비공개 물건을 함께 정리해 연락드립니다.

상가 매입을 검토하실 때 무권리 상가만 찾으시는 분들이 있습니다. 권리금이 없다는 것은 들어올 때 부담이 없다는 뜻이기도 하지만, 그 자리에서 장사가 오래 유지되지 않았다는 뜻이기도 합니다. 상가 거래는 값보다 그 이유를 먼저 확인하는 편이 낫습니다.

상업용 부동산으로서의 상가건물

상가건물은 상업용 부동산 가운데 임대 수익이 가장 직접적으로 드러나는 상품입니다. 사무실은 한 임차인이 통으로 쓰는 경우가 많아 계약 하나로 수익이 결정되지만, 상가는 호실마다 임차인이 달라 수익이 여러 갈래로 나뉩니다. 한쪽이 비어도 전체가 무너지지 않는 대신, 관리와 민원이 그만큼 늘어납니다.

서울 상가는 상권의 두께가 값을 만듭니다. 유동 인구가 많다고 좋은 상권이 아니라, 그 유동이 실제로 돈을 쓰는 상권인지를 봐야 합니다. 위온어스는 상가 중개에서 이 판단을 먼저 정리해 드린 뒤 매물을 보여 드립니다.

강남 상가는 골목 단위로 봅니다 — 대치동 상가와 서초동 상가

강남상가는 같은 대로변이라도 어느 쪽 면인지에 따라 유동이 다릅니다. 청담동 상가는 명품거리 축에서 멀어질수록 임대료가 빠르게 내려가고, 압구정 상가는 의료와 미용 업종이 임차의 중심입니다. 논현동 상가는 가구·인테리어 업종이 오래 자리를 지켜 왔습니다.

역삼동 상가는 테헤란로 업무 인구가 점심과 저녁 매출을 나눠 받칩니다. 서초동 상가는 법조 타운 배후라 임차가 길게 유지되는 대신 업종이 한정적입니다. 대치동 상가는 학원가의 시간표가 곧 상권의 시간표입니다. 신사동 상가는 가로수길 본길과 이면의 차이가 그대로 임대료로 나타납니다.

강남 밖에서는 성수동 상가를 함께 보시는 분들이 많습니다. 상권의 축이 짧은 기간에 여러 번 옮겨 온 지역이라, 골목 하나 차이로 조건이 갈립니다.

서울 상가건물 매매를 검토하신다면 동 단위가 아니라 블록 단위로 보셔야 합니다. 위온어스 사무실이 논현동에 있는 만큼 이 일대는 직접 걸어 다니며 확인해 드립니다.

상가매매 세금과 대출, 계약 전에 정하십시오

• 01

  취득세

  상가는 주택과 세율 체계가 다릅니다. 매수 자금을 계산하실 때 취득세와 등록에 드는 비용을 값에 얹어 두셔야 실제로 필요한 돈이 나옵니다.

• 02

  부가가치세

  건물분에는 붙고 토지분에는 붙지 않습니다. 매매가를 토지와 건물로 어떻게 나누어 적느냐가 부담을 바꾸므로 계약서에 안분 기준을 적어야 합니다. 자세한 것은 건물 양도세 안내에 정리해 두었습니다.

• 03

  상가매매 대출

  주택과 심사 기준이 다릅니다. 지금 받고 있는 임대료와 임차의 안정성이 한도를 좌우하므로, 공실이 있거나 계약이 곧 끝나는 건물은 예상보다 한도가 낮게 나옵니다. 대출 조건을 먼저 확인하고 계약 일정을 잡으십시오.

• 04

  상가매매 시 주의사항

  위반건축물로 등재되어 있으면 대출과 임대차 양쪽에서 문제가 됩니다. 임차인의 남은 계약 기간과 권리금 관계, 관리비 정산 방식도 계약서에 적기 전에 확인하셔야 합니다.

상가 거래 — 상가 매도와 상가 매입은 준비가 다릅니다

상가 매입은 들어와 있는 임차인을 그대로 떠안는 일입니다. 계약 만료일이 한 시점에 몰려 있으면 갱신 자리에서 조건이 한꺼번에 바뀝니다. 상가 매도는 반대로 그 만료일을 어떻게 배치해 두었느냐가 값을 정합니다. 매도를 검토하기 시작하신 단계에서 상담해 주시면 무엇을 먼저 정리할지 함께 정할 수 있습니다.

상가 급매로 나온 물건은 사유를 먼저 확인해야 합니다. 세금 일정이나 개인 사정 때문이라면 기회일 수 있고, 권리 관계나 장기 공실 때문이라면 값이 싼 이유가 그대로 부담으로 넘어옵니다. 상가 컨설팅의 첫 순서가 이 확인입니다.

상가 중개와 상가 컨설팅은 어디까지입니까

상가 중개는 파는 쪽과 사는 쪽을 잇고 계약을 마무리하는 일입니다. 상가 컨설팅은 그 앞에 붙습니다. 지금 이 건물을 사는 것이 맞는지, 임대료를 어떻게 다시 짜야 값이 오르는지, 언제 파는 것이 나은지를 함께 정하는 일입니다.

위온어스는 두 가지를 나누어 팔지 않습니다. 물건을 붙이는 것만으로 끝나는 거래는 잔금 뒤에 문제가 드러나기 때문입니다. 계약 전에 임대차와 세금, 자금 계획을 함께 정리해 드린 다음 계약으로 넘어갑니다.

상가 투자에서 값을 가르는 것

• 01

  1층 임차인

  1층이 무엇이냐가 건물 전체의 인상을 정합니다. 임대료도 1층이 좌우합니다.

• 02

  공실과 회복 속도

  공실 자체보다 다시 채우는 데 걸리는 기간이 중요합니다. 상권의 두께를 봐야 알 수 있습니다.

• 03

  권리금 관계

  권리금이 형성된 호실은 임차인이 잘 나가지 않습니다. 안정적인 대신 임대료 조정이 어렵습니다.

• 04

  관리 부담

  호실이 많을수록 관리와 민원이 늘어납니다. 직접 관리하실지 위탁하실지를 미리 정하십시오. 검토 중인 물건이 있으시면 상가 투자 안내의 수익률 계산기로 먼저 숫자를 잡아 보십시오.