빌딩 매입 —
사기 전에 확인해야 할 것들

매입 절차는 이렇게 진행됩니다

• 01

  목적과 예산 확정

  임대 수익인지 사옥인지 재매각인지에 따라 볼 건물이 달라집니다. 자기자본과 대출 한도를 먼저 확정합니다.

• 02

  매물 탐색과 1차 검토

  조건에 맞는 건물을 추려 등기와 대장, 임대차 현황을 먼저 확인합니다.

• 03

  현장 확인

  도면으로 보이지 않는 것을 봅니다. 골목의 유동, 주차 진입, 설비 상태, 이웃 건물의 상태를 함께 봅니다.

• 04

  가치평가와 가격 협의

  인근 실거래와 임대 수익, 개발 여력을 근거로 값을 따집니다.

• 05

  계약과 자금 실행

  대출 승인과 잔금 일정을 맞춥니다. 이 구간이 어긋나면 계약금이 위험해집니다.

• 06

  잔금·등기와 인수

  명의 이전과 임대차 승계, 관리 인수를 정리하면 매입이 끝납니다.

실사에서 실제로 문제가 되는 항목

건축물대장과 현황이 다른 경우가 생각보다 흔합니다. 무단 증축이나 용도 변경이 있으면 대출이 막히거나 이행강제금이 따라옵니다.

임대차에서는 계약 잔여 기간과 갱신요구권, 보증금 승계 여부를 확인합니다. 등기부에서는 근저당과 가압류, 지상권 설정을 봅니다. 위온어스가 이 항목들을 정리해 문서로 드립니다.

건물 매입, 자금은 어떻게 맞춥니까

• 01

  건물 매입 대출 한도

  주택과 심사 기준이 다릅니다. 지금 나오는 임대료와 임차의 안정성이 한도를 정하므로, 공실이 있거나 계약이 곧 끝나는 건물은 예상보다 적게 나옵니다. 물건을 정하기 전에 한도부터 확인하십시오.

• 02

  건물 매입시 부가세

  건물분에는 부가가치세가 붙고 토지분에는 붙지 않습니다. 매수자가 사업자로 등록하고 임대업을 하시면 환급받으실 수 있지만, 포괄양수도로 처리하면 주고받지 않습니다. 어느 쪽으로 할지는 계약 전에 정해야 합니다.

• 03

  취득세와 부대비용

  취득세와 등기 비용, 중개보수가 값 위에 얹힙니다. 실제로 필요한 돈은 매매가만으로 계산되지 않습니다. 상가 투자 안내의 수익률 계산기에 매매가와 임대료, 대출 조건을 넣으시면 부대비용까지 얹은 실투자금과 수익률을 함께 보실 수 있습니다.

• 04

  잔금 일정

  대출 실행일과 잔금일이 어긋나면 계약이 흔들립니다. 대출 심사 기간을 넉넉히 두고 잔금일을 정하십시오.

건물 투자는 사는 순간에 결정되지 않습니다

좋은 값에 샀더라도 운영이 따라오지 않으면 수익이 나지 않습니다. 반대로 값을 조금 더 주더라도 임차 구성을 다시 짤 수 있는 건물이면 결과가 낫습니다.

매입 이후의 계획까지 함께 세우는 것이 위온어스의 방식입니다.