꼬마빌딩 매매,
서울에서 무엇을 먼저 보아야 하는가

꼬마빌딩이라는 말에는 정해진 기준이 없습니다

꼬마빌딩은 지상 5층 안팎, 연면적이 크지 않은 중소형 건물을 가리키는 말입니다. 법에 정해진 용어가 아니라 시장에서 쓰는 말이라 정확한 기준이 없습니다. 통상 대기업이 아닌 개인이나 소규모 법인이 한 채를 통으로 살 수 있는 규모를 그렇게 부릅니다.

기준이 없다 보니 같은 서울 꼬마빌딩 매매라도 수십억 원대와 수백억 원대가 한자리에 섞여 나옵니다. 층수로 자를 것인지 금액으로 자를 것인지부터 정하지 않으면 매물을 아무리 많이 보아도 비교가 되지 않습니다.

예산과 목적을 먼저 정하지 않으면 매물을 아무리 많이 보아도 판단이 서지 않습니다. 위온어스는 매물을 보여 드리기 전에 이 두 가지를 먼저 정리합니다.

강남 꼬마빌딩 매매를 먼저 떠올리시는 분들이 많습니다. 다만 같은 예산으로 강남에서는 이면의 작은 건물을, 성동구에서는 대로에 가까운 건물을 보시게 됩니다. 어느 쪽이 목적에 맞는지부터 정하시는 편이 낫습니다.

꼬마빌딩 매매에서 값을 가르는 네 가지

• 01

  임차 구성

  지금 들어와 있는 임차인이 누구이고 계약이 언제 끝나는지가 매매가에 그대로 반영됩니다. 공실이 있는 편이 나은 경우도 있습니다. 새로 맞출 수 있기 때문입니다.

• 02

  대지와 남은 용적률

  용적률이 남아 있으면 증축이나 신축의 여지가 생깁니다. 같은 값이라도 앞으로 쓸 수 있는 면적이 다릅니다.

• 03

  접도 조건과 코너 여부

  몇 미터 도로에 접해 있는지, 코너인지에 따라 1층의 가치가 달라집니다. 1층은 건물 전체 임대료의 방향을 정합니다.

• 04

  노후도와 수선 부담

  준공 연도와 승강기, 설비 상태는 매입 직후 곧바로 들어갈 돈입니다. 매매가에 더해 계산해야 실제 부담이 보입니다.

꼬마빌딩 급매를 볼 때

꼬마빌딩 급매에는 반드시 사유가 있습니다. 상속으로 지분이 나뉘어 정리를 서두르는 경우, 대출 만기가 닥친 경우, 공실이 길어져 이자를 감당하기 어려워진 경우가 흔합니다. 앞의 둘은 사는 쪽에 기회가 되고, 마지막은 그 공실이 왜 생겼는지부터 확인해야 합니다.

값이 시세보다 낮다는 사실만으로 판단하지 마십시오. 등기부와 임대차 현황, 건축물대장을 먼저 맞춰 보면 싼 이유가 건물에 있는지 파는 쪽 사정에 있는지 갈립니다. 위온어스는 그 확인을 먼저 하고 값을 이야기합니다.

꼬마빌딩 매매를 잘하는 방법이 따로 있습니까

있습니다. 다만 좋은 물건을 먼저 보는 것이 아니라 볼 조건을 먼저 정하는 것입니다. 예산과 원하는 임차의 성격, 보유하실 기간을 정해 두면 후보가 열 개에서 두세 개로 줄고 그때부터 판단이 빨라집니다.

꼬마빌딩 매매 전문 부동산을 따로 찾으시는 이유도 여기에 있습니다. 아파트와 달리 같은 값의 물건이 하나도 같지 않아, 조건을 듣고 걸러 줄 수 있는 곳이라야 시간이 줄어듭니다.

강남과 성수동은 같은 꼬마빌딩이 아닙니다

강남 꼬마빌딩은 임차 수요가 두텁고 공실이 생겨도 회복이 빠른 대신 진입 가격이 높습니다. 성수동 꼬마빌딩은 상권의 성격이 빠르게 바뀌어 왔고, 같은 동네 안에서도 골목 하나로 임대료가 갈립니다.

위온어스는 두 지역 모두에서 직접 거래를 진행해 왔습니다. 아래 거래 사례에서 실제로 다룬 건물들을 보실 수 있습니다.