2층 상가주택 —
한 건물에 두 개의 법이 걸립니다

왜 2층 상가주택이 많습니까

주거지와 상권이 만나는 골목에서 가장 효율이 좋은 형태이기 때문입니다. 1층은 임대료를 받고 2층은 직접 살거나 전월세를 놓습니다. 소유자가 위층에 살면서 아래층을 관리하는 구조도 많습니다.

건축법에서는 이런 건물을 겸용주택으로 부릅니다. 주택과 근린생활시설이 한 건물에 함께 있는 형태입니다. 이 구분이 그대로 세금과 임대차 관계에 이어집니다.

2층 상가주택에서 갈리는 네 가지

• 01

  임대차는 층마다 다른 법을 따릅니다

  주택 부분은 주택임대차보호법, 상가 부분은 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 갱신과 보증금 보호의 내용이 서로 다릅니다.

• 02

  양도세는 면적 비율과 가격이 함께 봅니다

  실거래가 12억 원 이하인 겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전부를 주택으로 봅니다. 12억 원을 넘으면 2022년 이후 양도분부터 주택 부분만 주택으로 보아 비과세를 판단합니다.

• 03

  대출 조건이 다릅니다

  주택 비중이 큰지 상가 비중이 큰지에 따라 적용되는 규제와 한도가 달라집니다. 매입 전에 실제 실행 가능한 금액을 확인하셔야 합니다.

• 04

  주차 대수와 용도 변경

  층의 용도를 바꾸면 주차 기준이 함께 바뀝니다. 2층을 상가로 돌리려다 주차 때문에 막히는 경우가 있습니다.

살 때와 팔 때 먼저 정리하는 것

건축물대장에서 각 층의 용도와 면적을 먼저 확인하십시오. 실제 쓰임과 대장이 다른 건물이 적지 않습니다. 2층을 주택으로 쓰고 있는데 대장에는 근린생활시설로 되어 있다면 세금 계산이 달라집니다.

팔 때는 면적 비율이 세금의 갈림길이 되므로 계약 전에 계산해 보셔야 합니다. 건물·상가 양도세 안내에 기본 구조를 정리해 두었고, 실제 금액은 파트너 세무 전문가와 함께 확인해 드립니다.

상가주택 전반은 상가주택 매매 안내를, 서울 지역은 서울 상가주택 안내를 함께 보십시오.