건물 양도세 —
파는 값이 아니라 남는 값입니다

건물양도세는 무엇으로 갈립니까

• 01

  취득가와 필요경비

  살 때의 가격뿐 아니라 취득세와 중개보수, 자본적 지출이 경비로 인정됩니다. 영수증이 없으면 인정받지 못합니다.

• 02

  보유 기간

  장기보유특별공제가 적용되어 오래 보유할수록 유리한 구조입니다. 며칠 차이로 구간이 갈리는 경우가 있어 잔금일 조정이 실제로 의미가 있습니다.

• 03

  사업용 여부

  건물이 사업에 쓰이고 있었는지에 따라 부담이 달라집니다. 공실 기간이 길었다면 이 판단이 문제가 됩니다.

• 04

  명의

  개인인지 법인인지, 공동명의인지에 따라 계산 구조 자체가 다릅니다. 매입 단계에서 정해야 하는 이유입니다.

상가양도세에는 부가가치세 문제가 하나 더 붙습니다

건물분에는 부가가치세가 붙고 토지분에는 붙지 않습니다. 그래서 매매가를 토지와 건물로 어떻게 나누어 적느냐가 실제 부담을 바꿉니다. 계약서에 안분 기준을 적어 두지 않으면 나중에 다투게 됩니다.

사업의 동일성을 유지한 채 넘기는 포괄양수도로 처리하면 부가가치세를 주고받지 않아도 되는 경우가 있습니다. 다만 요건이 까다로워 형식만 맞춰서는 인정받지 못합니다. 계약 전에 정해야 하는 사항입니다.

언제까지 신고합니까

• 01

  양도소득세 예정신고

  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 냅니다. 잔금을 받은 날과 등기를 넘긴 날 중 빠른 날이 양도일입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

• 02

  확정신고

  한 해에 두 건 이상을 넘기셨다면 이듬해 5월에 합쳐서 다시 신고해야 합니다. 한 건만 넘기고 예정신고를 마치셨다면 따로 하지 않으셔도 됩니다.

• 03

  부가가치세

  사업자로 등록해 두신 건물을 넘기시면 폐업 신고와 함께 부가가치세도 정리해야 합니다. 폐업일이 속한 달의 말일부터 25일 안입니다.

• 04

  준비해 두실 것

  취득 당시 계약서와 취득세 영수증, 중개보수 영수증, 공사비 세금계산서입니다. 영수증이 없으면 경비로 인정받지 못하므로 매각을 정하신 시점에 먼저 찾아 두십시오.

숫자를 알고 협상하십시오

많은 분들이 매수자와 값을 다 정한 뒤에 세금을 계산해 보십니다. 그러면 이미 협상 여지가 없습니다. 세후 금액이 얼마인지를 알고 들어가야 어디까지 양보할 수 있는지가 보입니다.

위온어스는 매각 상담 단계에서 세무 파트너와 함께 이 계산을 먼저 돌려 드립니다. 세율은 개정이 잦고 사안마다 달라 이 지면에 숫자를 적지 않습니다. 검토 중이신 물건의 조건을 알려 주시면 실제 숫자로 계산해 드립니다. 02-6956-2791.

매각 전에 무엇을 정리해야 값이 달라지는지는 빌딩 매각 안내에 정리해 두었습니다.