상가 투자 —
수익률은 결과이지 기준이 아닙니다

상가 투자가 실패하는 자리는 정해져 있습니다

• 01

  지금 임대료가 시세보다 높은 자리

  매도자가 갱신 직전에 임대료를 올려 두면 수익률이 좋아 보입니다. 갱신 시점에 임차인이 나가면 그 수익률은 사라집니다. 주변 같은 조건의 임대료와 반드시 대조하십시오.

• 02

  한 임차인이 전체를 쓰는 자리

  관리는 편하지만 그 임차인이 나가면 수입이 한꺼번에 0이 됩니다. 층별로 나뉘어 있는 건물이 공실 위험을 나눠 갖습니다.

• 03

  유행 업종에 기대는 자리

  지금 줄을 서는 업종이 3년 뒤에도 그 자리에 있을지를 보셔야 합니다. 업종이 바뀌어도 받아 줄 수 있는 구조인지가 실제 안전판입니다.

• 04

  대출을 최대로 끌어 쓴 자리

  금리가 오르거나 공실이 겹치면 버티는 기간이 짧아집니다. 공실 몇 달을 견딜 수 있는지를 먼저 계산하고 한도를 정하십시오.

수익률이 높아 보이는 상가를 의심하십시오

임대료가 시세보다 높게 맞춰져 있는 건물은 매매가 대비 수익률이 높게 나옵니다. 그런데 그 임대료는 갱신 시점에 조정될 수 있습니다. 계약이 몇 달 남았는지, 지금 임대료가 인근 시세와 얼마나 벌어져 있는지를 확인하지 않으면 매입 직후에 수익이 내려앉습니다.

반대로 지금 비어 있어 수익률이 낮게 보이는 건물이 기회일 때가 있습니다. 그 자리에 임차가 다시 들어올 수 있는 상권인지가 판단의 갈림길입니다. 상가 투자는 숫자를 보는 일이 아니라 그 숫자가 어디서 왔는지를 보는 일입니다.

상가 투자에서 값을 가르는 네 가지

• 01

  1층 임차인

  1층이 무엇이냐가 건물 전체의 인상과 임대료를 정합니다. 상층부 임대료도 1층을 따라갑니다.

• 02

  공실 회복 속도

  공실 자체보다 다시 채우는 데 걸리는 기간이 중요합니다. 상권의 두께를 봐야 알 수 있습니다.

• 03

  권리금 관계

  권리금이 형성된 호실은 임차인이 잘 나가지 않습니다. 안정적인 대신 임대료 조정과 명도가 어렵습니다.

• 04

  관리 부담

  호실이 많을수록 관리와 민원이 늘어납니다. 직접 하실지 위탁하실지에 따라 실수익이 달라집니다.

유동 인구가 많다고 좋은 상권이 아닙니다

사람이 많이 지나가는 것과 그 사람들이 돈을 쓰는 것은 다릅니다. 통행량은 많은데 매출로 이어지지 않는 자리가 있고, 조용해 보여도 배후 수요가 두터워 임차가 오래 유지되는 자리가 있습니다. 상권의 두께는 통행량이 아니라 그 자리에서 장사가 몇 년째 유지되고 있는가로 읽습니다.

위온어스는 상가 투자를 검토하시는 분께 그 골목에서 최근 몇 년간 임차가 어떻게 바뀌었는지부터 정리해 드립니다. 지금의 임대료만 보면 그 흐름이 보이지 않습니다.

사기 전에 계산해 두어야 할 것

취득세와 중개보수, 대출 이자, 재산세, 예상 공실까지 넣어야 실제 수익이 나옵니다. 매매가와 임대료만으로 계산한 수익률은 실제와 벌어집니다. 매입 이후의 부담은 건물주가 된 다음에 정리해 두었습니다.

아래 계산기에 매매가와 보증금, 월 임대료를 넣으시면 표면 수익률과 대출을 반영한 실질 수익률을 함께 보실 수 있습니다. 상가건물이라는 상품 자체가 어떻게 값을 만드는지는 상가건물 매매 안내를 보십시오. 검토 중이신 물건이 있으시면 실제 숫자로 계산해 드립니다. 02-6956-2791.