빌딩 투자
빌딩 매입부터 보유와 매각까지 필요한 자금 계획
빌딩 투자에 쓸 자금에서 매입 대금을 빼고도 보증금 반환과 설비 교체에 쓸 돈이 남아야 합니다. 월세가 끊긴 기간을 버틸 여력이 없으면 새 임차인을 받거나 매각할 때 조건을 양보하기 쉽습니다.
수입을 얻는 방식별 투자 대상
- 임대 중인 수익형 빌딩
- 기존 월세를 이어받는 매수자에게는 실제 입금 기록과 남은 계약 조건이 판단 자료입니다. 계약상 월세가 높아도 임대료 면제 기간이나 미납분이 있으면 당장 쓸 수 있는 돈은 줄어듭니다.
- 수선이 필요한 꼬마빌딩
- 공간을 고쳐 새 임차인을 받으려면 공사비와 임대가 멈추는 기간의 비용을 함께 부담합니다. 꼬마빌딩 투자를 처음 하는 사람은 예상 임대료를 높여 계산하기 전에 공사 없이 쓸 수 있는 범위를 알아야 합니다.
- 수익형 상가
- 점포 임대에서는 해당 업종이 그 자리에서 영업을 이어갈 여건이 중요합니다. 구분 소유 점포인지 건물 전체인지에 따라 직접 조정할 시설의 범위와 관리 부담이 다릅니다.
- 일부 자가사용 건물
- 본인 회사가 쓰는 층에서는 월세가 입금되지 않습니다. 회사가 절감할 임차료와 다른 층에서 받는 임대료를 구별해야 건물 보유에 쓸 현금이 드러납니다.
월세 입금 뒤에 남는 돈
수익형 건물 매매를 검토하는 사람은 매물표의 연간 임대수입과 매매가를 비교합니다. 이 수치만으로 건물주 통장에 남을 돈을 설명할 수는 없습니다. 건물주 부담 관리비와 이자, 세금에 더해 주기적으로 생기는 수선 지출을 별도 항목으로 잡아야 합니다.
임차보증금을 승계하면 잔금 때 필요한 현금이 줄어들지만 나중에 반환할 의무가 남습니다. 새 임차인의 보증금으로 돌려줄 계획만 세우면 공실 기간이 길어질 때 자금이 막힙니다. 다음 임대차가 바로 체결되지 않아도 반환할 여력을 두는 이유입니다.
건물 투자에 사용할 돈은 매입 비용과 보유 중 쓸 예비자금으로 나눠 계산합니다. 공사 견적이 늘거나 대출 조건이 예상과 달라졌을 때 어디까지 감당할지 매수 전에 정합니다. 매입가를 조금 낮추는 협상보다 감당할 수 없는 지출이 남는 매물을 제외하는 판단이 먼저인 경우도 있습니다.
임차인 교체와 매각이 늦어지는 기간
임차인이 모두 있는 상태의 계산표 옆에는 큰 임차인이 나간 경우의 계산표도 필요합니다. 임대료가 들어오지 않는 동안에도 공용 설비 유지비와 이자는 나갑니다. 새 임차인을 구하면서 내부를 고쳐야 한다면 임대 중단 기간에 공사비까지 더해집니다.
강남 빌딩 투자라고 해서 강남이라는 이름만 믿고 다음 임차인이 들어올 것이라 볼 수는 없습니다. 한 층이 너무 커서 분할 공사가 필요한지, 원하는 업종이 사용할 출입구와 설비를 갖췄는지가 재임대 조건입니다. 주변 건물에 들어온 업종을 보면 빈 공간을 누구에게 제안할지 판단하는 데 도움이 됩니다.
나중에 수익형 빌딩 매매로 팔고 나올 때는 다음 매수자가 넘겨받을 임대차와 수선 상태를 보여 줄 자료가 있어야 합니다. 현금이 필요한 시기에 곧바로 팔린다고 가정하면 가격 협상에서 물러설 여지가 줄어듭니다. 빌딩 매각까지 걸릴 기간을 넉넉히 두고, 보유 중 계약 변경과 수선 기록을 남겨 두는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
첫 건물 투자에서 예비자금은 언제 따로 떼어 둡니까?
매입 가능한 가격을 정하기 전에 보유 중 쓸 돈부터 별도로 배정합니다. 계약을 마친 뒤 남은 돈을 예비자금으로 삼으면 필요한 수선과 보증금 반환을 감당하기 어렵습니다.
임차보증금을 인수하면 자기자금이 줄어든 만큼 이익입니까?
잔금 때 현금 부담이 줄어도 보증금은 반환할 돈이므로 그 자체가 이익은 아닙니다. 임차인이 나갈 때 다른 자금으로 돌려줄 상황까지 계산에 넣습니다.
공실이 없는 건물도 별도 운영자금이 필요합니까?
임대 중에도 설비 고장과 수선 지출이 생기므로 운영자금이 필요합니다. 여러 임차인의 계약이 비슷한 때 끝나면 보증금 반환과 시설 보수가 겹칠 수 있습니다.
대출을 더 받으면 투자금 회수가 빨라집니까?
자기 돈이 덜 들어가는 대신 이자와 원금 상환이 늘어나므로, 월세에서 그 몫을 빼고 남는 돈으로 따져야 합니다. 매매차익이 생기거나 임대료가 오른다고 전제한 자금 계획은 예상이 어긋날 때 추가 현금이 필요합니다.
몇 년 뒤 팔 계획이면 공사를 미뤄도 됩니까?
누수나 설비 고장처럼 사용에 지장을 주는 보수는 매각 계획과 별도로 다룰 일입니다. 고치지 않은 부분은 임대 유지에 영향을 주고 매수자의 추가 비용 협의로 돌아옵니다.
매입·매각 검토는 전화로 먼저 말씀해 주시면 빠릅니다.